背景
新加坡TOD的主要特色是在强政府、长规划下实现了产城融合,即与智慧城市的紧密结合以及与花园城市的紧密结合。第三期“北京展TOD论坛-风云连线”节目由中国大陆专家朱晓兵主持,特别连线新加坡专家余熙明、中国大陆专家顾建明,揭秘新加坡产城融合智慧TOD。
1)内容摘要
1)简介:新加坡TOD和社区建设
余熙明:我主要从两个方面进行介绍,首先是新加坡的地铁开发&TOD,其次是未来社区案例分享。
· 新加坡地铁系统
目前,新加坡地铁系统包括5条路线,分别为东西线(绿线)、南北线(红线)、东北线(紫线)、环线(橘黄)、滨海市区线(蓝线)。
· 新线规划
新加坡正在建设不同的地铁线,不久后将会增加几条新线。比如汤申西海岸线、跨岛线(规划中,预计2030年建成)等。
· 陆路管理局2040计划
新加坡地铁由交通部管理,交通部下属的陆路管理局制订了2040年总体计划,该计划包括三个主要目标:第一,市民在20分钟内可以抵达最近的社区,在45分钟内可以抵达工作地点;第二,鼓励全民使用公共交通;第三,公共交通可以带来更加安全的出行以及健康的生活方式。
· 2030年展望
到2030年,新加坡将会有更多的地铁线、火车以及公共汽车在更短的时间内将人们运输到更多的地方。2030年应该会有5条新地铁线、100多列新火车、1000多辆公共汽车、40条新巴士服务。
新加坡地铁主要是为居民服务,可以为周边居民带来很大便利。我们做过很多参考,新的地铁站建成使用后周边物价一定会上升。所以地铁公司非常重注把地铁开发带到社区,并且会与公共汽车融合在一起。
· 未来地铁与房地产的发展
(1)空间和地下的产权:详见对谈一。
(2)房地产开发的去中心化:十几年来,新加坡地铁可以把房地产开发疏散到郊区,而不是把全部的商业、写字楼聚集在市中心。比如成功开发了位于郊区的淡滨尼天地项目,淡滨尼天地就好像是一个小型的市中心。
(3)对房地产地块设计的影响:考虑地铁站与周边的综合开发,考虑产业融合。
(4)对建筑物功能的影响:地铁周边的建筑功能一般考虑住宅和商业用途,也要考虑今后的社区发展。
(5)可持续性以及智慧建筑:详见对谈二。
· 案例分享:淡滨尼天地
淡滨尼天地是近几年完成的一个大规模、综合性开发项目,主要为周边居民服务,其设计具有多元特色,融合了住宅、公园、体育等多方面内容。淡滨尼社区集公民与社会、生活方式、运动与娱乐、艺术与文化于一体,是一个社区和生活方式综合中心。
淡滨尼天地在建设过程中考虑了生态可持续性,加入了智能建筑计划。例如,采用了视频分析系统(VAS)、智能分析客流密度和访客路线;进行环境可持续设计,引入食物垃圾管理系统。
· 案例分享:海军部退休村
新加坡首创,是新加坡第一个专为100个年长人士建造的住宅社区,也是首个结合商业及各种社区与医疗设施的一站式综合项目。
海军部退休村位于地铁旁,社区同时配备适合于年轻人和老年人的设施,居住在兀兰的年长人士或自己的已婚子女住在那里的老年人将被优先考虑,他们有权购买这里30年期的房子,房价也非常公道。
海军部退休村设计有商店、楼顶社区花园、幼儿园、超市、医疗中心等多种社区空间,为居民提供便捷服务。同时,绿色概念贯穿整个项目,各种花草树木随处可见。
· 总结
(1)从新加坡独立建国之前,直至今日,住房、社区和交通始终在新加坡发展过程中占据着举足轻重的地位。
(2)受限于资源短缺,新加坡尤其重视土地和其他资源的最优化利用。
(3)顺应现实的人口趋势,新加坡需要考虑如何整合不同年龄、种族和收入水平的群体,利用交通的方便,以期营造和谐的社区生活环境。
2) 对谈一:新加坡TOD如何实现产城融合
朱晓兵:新加坡TOD从前期策划规划、到后期招商运营,一步步实现产城融合的关键步骤有哪些?
余熙明:第一点,在规划方面,我们知道地铁可以带来很大方便,所以会尽量利用靠近地铁的土地。新加坡几年前推出白色地段规划平面,白地可以由开发商自己决定建筑用途。对位于市中心或者靠近地铁站的几块土地,更多的规划是倾向于做住宅、酒店、商店等综合性开发。
第二点,开发商在做规划时,对于尚未开发的地块如果已经确定了这里将来会建地铁站,相关部门会要求开发商在底层做好连接地铁站的设备,也就是说对应的开发项目必须要连接到地铁站。
第三点,实现融合产权,要充分利用每一个项目,比如,位于新加坡轻轨线旁的综合性邻里中心OASIS TERRACES,里面包含诊疗所、商店等社区空间,这与淡滨尼天地大同小异,只是项目规模比淡滨尼天地要小。还有,地铁要充分利用在周边居住或者办公的人流,这些人流会增加开发效力。
第四点,新加坡目前要把整个交通中心综合起来,把公共汽车和地铁放在一起,实现在一个中心内可以做公共汽车、可以通往地铁站、旁边就有商店等。
朱晓兵:新加坡白色地块的具体业态、MIX比例以及开发长度可以由开发商灵活确定,具体的灵活程度如何?如果没有确定的指标,开发商拿地的代价如何?
余熙明:白地的用途可能分成三四种,而规划只规定了某一种用途的比例不能超过多少,比如说该用途的总面积不能超过多少。此外,新加坡土地一般为99年期,开发商在此期限内有权利调整业态和改变业态比例,这也会让开发商觉得对自己很有利。
朱晓兵:新加坡也是强政府,而产业落地的决定因素在于市场。政府在TOD产城融合中的角色如何?又是如何做到充分对接市场的?
余熙明:第一点,政府是国家土地的规划者和所有者。新加坡的国家规划由政府来做,目前90%的土地属于政府,土地拍卖也由政府决定。政府有很好的规划,包括每五年的总蓝图以及每十年的长远计划。
第二点,政府是基础设施的提供者。政府在出售土地前会把电源、水源等基础设施做好,开发商可以在此基础上直接动工。比如滨海南的很多地方还未开发,但基础设施已做好,空调系统是大区域的而非每栋楼都有,垃圾处理也是按区管理。
第三点,通过凯德置业、吉宝等政府关联公司投资大型项目。最新了解到,政府已批准由陆路交通局负责开发裕廊东站TOD项目。
第四点,政府是房地产市场的监管机构和政策制定者。比如2018年,房地产市场超支,政府通过增加印花税来调控房地产热度。
所以,新加坡政府在整个房地产开发中扮演了很重要的角色。
朱晓兵:对于大型的产城融合片区开发项目,合作开发模式如何?(是地块逐个通过招拍挂招引开发商、还是一个大开发商或者联合体整体开发?)
余熙明:在新加坡并非所有的大型产城融合项目都是由凯德置业、吉宝等国企来做。如果政府需要,这些国企可以介入并推动项目开发。如果大型项目需要多家公司参与,凯德置业、吉宝等国企也会跟其他开发商合作开发。
朱晓兵:新加坡分层确权(Air- and Subterranean Rights)的相关政策如何?
余熙明:在具备土地所有权的情况下,既可以做地上开发也可以做地下开发,但都有所限制。地上开发方面,容积率会限制可以盖多少面积,有些地方会限制不能超过某一高度。所以,在空间方面会有很大的限度,不是每块土地的空间都可以任意开发。地下开发也有限制,可能只允许开发到负2、负3层。目前的地铁大部分为地下线,与地铁配套的商业店面也都在地下,所以不能超过某一层度。
马路、地铁站、地铁线的空间和地下产权都是政府的。如果开发商想在地铁线上面做开发,可以向政府申请相应的空间产权并根据市场价格获得批准。同样,也可以申请地下空间产权,价格估算参照地面价格来定,但要考虑地下建设的成本往往会比地面建设成本高。
乌节路上有3座地铁站,新加坡规划局也有考虑如何连接乌节路地下。因为在中国、韩国等国家的许多购物街都位于地下层。
新加坡公共道路下的地下空间由国家所有,国家有权对其进行开发。同时政府也很鼓励私人土地开发,比如由私人开发将马路对面接通、在旁边建立商店等,这些产权可以是私人的。但私人在公共道路下面开发需要向政府支付一定的产权费用。
3)对谈二:“TOD+智慧城市”探索
朱晓兵:新加坡的“TOD+智慧城市”,有哪些前沿业态或场景?是否开始5G应用?
余熙明:我觉得中国在智慧城市方面更加领先。目前中国已经实现了5G应用,无现金支付也很普遍,新加坡还没有做到这些。
新加坡关于智慧城市的国家总体策划涉及8个层面,包括数字化居民身份识别、电子支付、智慧城市交通等。在交通方面,新加坡正在研究无人驾驶的公共汽车如何在交通方面做得更好。对于智慧城市的开发,我们还在起步阶段,很多方面需要向中国学习。
朱晓兵:国内现在要大力发展“新基建”。新加坡在建设智慧城市时,对于智慧基础设施的规划、建设和运营维护是怎么做的?
余熙明:新加坡建屋发展局想把两个区改为智慧城市,这是由政府带领的。开发智慧城市的两个区,一个在榜鹅,属于新区。新区建设智慧城市相对容易,新开发的住宅可以把整个区域在智慧方面做得比较完整;另一个在裕廊,属于旧区。如何把旧区改造为智慧城市,需要在环境、社区、规划等方面引入智慧层面的内容。
至于私人的住宅开发,目前主要是看开发商是否愿意把项目多做一些智慧开发,比如中央空调远程遥控、家庭远程监控等。
朱晓兵:蓝绿双城如何看待“TOD+智慧城市”、“物理+数字”双开发模式的探索实践情况如何?
顾建明:当时浙江省在做TOD未来社区,专门到新加坡做了考察,淡滨尼天地、海军部退休村是两个非常棒的项目。我们在这方面也有一些实践想跟大家交流。
· 中国版TOD未来社区
TOD有三种业态,分别为车辆段上盖、站点上盖、盾构上盖。
TOD未来社区价值主要体现为三方面,第一,通过TOD的复合开发,能够实现土地增值;第二,通过以交通为导向的各个业态的串联,能够实现运营增值;第三,车辆段一般跟城市关系相对偏远一些,通过车辆段TOD的复合开发,能够使土地区域得到增值。
中国的房地产进入下半场,尤其是现在的政策是房住不炒,房子是用来住的。另外,随着核心城市的TOD开发,新增土地越来越少。相对来说,对新增土地的要求,在产业和住宅配比方面也会发生很大变化。所以,围绕TOD建设、地铁+物业的模式在各个城市逐渐趋向于慎行。整体来说,住宅和产业的比例已经发生变化,逐渐形成住宅为产业做配套的大背景,所以对TOD整体的开发提出了比较高的要求。
· TOD未来社区开发六大能力
(1)TOD政策应用能力:TOD是特殊业态,与地铁和轨道交通紧密关联。
(2)轨交经营筹划能力:TOD是复合业态的项目,车辆段上盖会有住宅、教育、商业、写字楼等等,项目的经营筹划能力非常重要。
(3)涉铁技术管控能力:TOD有地铁保护等特殊性,在地铁一二阶开发的过程中,技术能力是比较高的硬性要求。
(4)区域价值塑造能力:做TOD项目开发,尤其是车辆段TOD开发,更多是要站在区域角度对项目做策划和规划,因为项目做完后对于区域的辐射能力会有很高的要求。
(5)产业资源整合能力:TOD不是简单的房地产开发,而是产业+其他业态的复合开发,项目的产业资源整合能力非常重要。
(6)物理+数字双开发能力:在TOD的房地产板块里面,我们提出物理+数字双开发。物理开发理解为品质方面,数字开发更多围绕的是C端。房住不炒的政策下,C端客户买房时除了要求物理开发基本的产品品质和服务品质,对于房子里面的整体内容提出了更高要求。所以,如何在长周期的开发过程中将时间和空间进行有效的扁平化整合,是非常重要的。
· 双开发模式
我们在国内最早提出双开发的概念,更多的是物理空间+数字空间孪生空间复合体,这与智慧城市有一定的相似性。
现在的房子投资需求逐渐下降,居住本身的需求越来越高,在基础品质界面和今后管理服务界面需要进行有机整合。人们住在里面,尤其是这次疫情项下,对房子整体的复合内容有了更多诉求。双开发正好契合这样的投资和开发相分离。C端客户对房子的诉求越来越综合的基础下,数字开发应运而生,物理空间和数字空间双重开发方面就要有所作为。
· 数字开发的三个层面
数字开发包括数字化管控系统、数字化产品系统、数字化服务系统三个层面。
现在的房子更需要有全生命周期的运维,比如烟道窜味、卫生间渗漏等问题在房产品投资属性很强时并不敏感,但在房子回归居住属性后却很敏感。那么,如何在期房销售的大背景下,拿到房子时让业主信任你?这需要通过数字化手段把整个营造过程给业主展开,通过样板房、工地、C端、APP可以直接看到工程营造的整个过程,也就是后面谈到的数字后厨打开的问题。
数字化产品更多的是关于现在C端比较熟悉的内容,通过数字化的方法和手段让里面的内容更细致化、更场景化。
数字化服务方面,在这次疫情项下,对于整个服务提出了很高的要求。我们在践行方面把营销服务、物业服务、商业服务、精密服务等界面通过数字化的手法去做有效整合。
· 案例:后厨打开
通过打开后厨,让业主在整个营造过程中可以看到项目的基本过程,让业主更有获得感,这样业主在买房时能够知道自己可以得到什么样的房子。
在销售服务阶段,我们可以非常好的去做整合。我们当时说公司造的房子不渗漏,如何让业主相信?也是通过数字化的手段,让业主在移动端能够比较好地了解整个过程。
朱晓兵:双开发比传统开发模式新增成本大约多少百分比、未来产品销售和运营回报能否覆盖?
顾建明:数字开发是否会增加成本,要视看待这个问题的角度而言。
一方面,现在C端客户买房更多是用来自住,他们对产品品质和服务品质有更高的要求。在这样的前提下,我们通过数字开发能够让业主更早地知道房子是如何建造出来的,未来会呈现什么样的场景。这两点做到以后,我相信我们提供的产品会更受业主青睐,也能够让业主更快下定决心买我们公司的房子。这样,在开发成本和销售成本层面会有比较好的赤化。
另一方面,关于数字开发,我们更多的是在打造产业链、打造生态。刚才提及的数字化管理过程是我们在打造产品规划、数字规划、精致规划界面里在做的一些工作。整个过程会产生一些成本,但这个成本对于整体开发成本并不敏感。
通过数字开发+物理开发的双开发,我们更多的把生态组建出来,让业主更有获得感,例如服务三合一以及泛会所。在泛会所里面,通过一个主题情景街区、三个户外活动空间、七个社区运营场景这样的场景营建和呈现,让业主买房时有很好的场景了解,也使我们的产品能够让业主有提前感知。
朱晓兵:我想补充的是,成都市新津县在政府层面也提出了“物理+数字”双开发的一个理念,并且正在做实实在在的探索实践。成都新津县的双开发理念,第一是坚持政府引导+技术驱动+市场主导的原则;第二是政府在做项目考虑时已经跳出了社区或者房地产开发产品的层面,将全面集成2B、2G、2C的各方面的功能;第三是整个合作开发模式要打造双开发的一个生态,要实现政、产、学、研、金、用一体化。这会牵涉到非常复杂的、难度超高的政府顶层设计,现在新津县已经在做相关体制机制的创新以及政府内部的业务流程再造,来支撑政府层面的双开发模式,最终是要打造TOD+5G的公园城市。
Q&A:
Q:新加坡地铁公司是否自己拿地开发?有没有特殊的支持政策?
A(余熙明): 会。比如在一些地铁换乘站,有两条或者三条线交织在一起,相应的产权归地铁公司所有,地铁公司可以决定项目开发用途(商店或其他),这就是以地铁为中心的产权融合。
Q:双开发模式是否需要政府特殊政策支持?项目开发权的获取是否也是常规的招拍挂?
A(顾建明): 第一,双开发更多的是应用在房地产下半场,上半场是以投资模式投资、买地、卖楼,下半场主要是为租我们房子的人造房子,所以双开发商是顺应房地产金融下半场的必然趋势;第二,原来的上半场开发其实到交付阶段就切断了,但是双开发模式是在交付之后进一步去击穿它,后续继续去做经营或服务的一个过程,所以整个投资里面把它建立了一个生态,没有太多的在这方面有成本的增加,在政策方面也是开放的,我们认为这是在房地产下半场应运而生的必然过程。
在TOD里面,像车辆段这样的大型项目,地理位置一般会在城郊或者城区比较远的地方。这样的项目,在策划和规划的两端都需要做前置工作。作为双开发界面,一个项目拿到手之后,在数字规划、物理规划和精致规划三个界面都会去做一些考量。例如蓝绿双城项目,我们在做的过程中无论是投资拿地,还是在前侧协助相关政府做地,还是后期项目交付之后去做运维,这些方面都是契合的。
Q:在工业和居住的融合上新加坡特有的经验?
A(余熙明): 新加坡通常不会把工业和住宅放到一起,我们认为两者不大对称。地铁附近会有科技、教育等产业与住宅融合,但不会出现重型或者轻型的工业区。
备注:以上内容观点根据直播回放整理。
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